こんにちは!!手取り16万円の一人暮らしから副業と投資を始めてきました、こがねです。
数ある投資の中でも、初期費用はかかるけど安定して利益が見込めるととして「不動産投資」が注目を集めています。
一口に不動産投資といっても様々ありますので、今回は不動産投資についての詳細と、1万円から不動産投資ができる方法についてもご紹介します。
- 不動産投資に興味のある人
- 投資について調べている人
- 少額でできる投資を知りたい人
少額から不動産投資ができる方法もありますので、不動産投資なんて無理!!と思わずに、ぜひ最後まで見てみてくださいね
不動産投資とは？
不動産投資とは、土地や建物を売買したり、誰かに貸し出しをしながら利益を狙う投資です。
株やFX、仮想通貨には価格が急激に下がるリスクが付きものですが、不動産は価値が急激に下がるリスクは少ないとされており、ミドルリスク・ミドルリターンの投資だと言われています。
また"不動産"という、目に見えるものに投資する"現物投資"であることも、株などとは大きな違いになります。
さらに、同じ現物投資として金やプラチナといったものもありますが、これらが売買による利益(キャピタルゲイン)のみを狙うことに対して、不動産投資は誰かに持っている不動産を貸し出すことで、定期的に一定の収入を見込むこと(インカムゲイン)ができます。
不動産を買う時にはローンを組むことがほとんどですので、ローンを返す終わるまでは賃貸として貸し出し、ローンの返却が終われば売却するという人もいます
不動産投資の種類
ちなみに、不動産投資には様々な種類があります。
fa-check区分投資(くぶんとうし)
マンションなど、建物の一室を購入し、誰かに賃貸として貸し出す投資方法です。
年収500万円以上のサラリーマンが投資の相談をした時には、多くの場合この方法を勧められます。
最初は賃料をローンに回す必要性が出てきますが、ローンの返済を賃料で賄えること、またローン返却後は収入になることから実際にサラリーマンの方でも投資をしている人がいます。
fa-check一棟投資(いっとうとうし)
区分投資が建物の一部だけの購入に対して、こちらの一棟投資はマンションや商業ビルといった建物を一棟丸ごと購入して貸し出しする投資方法です。
不動産の少額投資をする場合は、ほとんどの確立で一棟投資の物件への投資もされています。
その際に、マンションであれば駅近であることや、何人用の物件なのかといったターゲット層と入居率が良さそうな物件を選ぶこと、商業ビルであれば立地や主に入っている店舗などから利益が見込めるかどうか判断することが必要です。
fa-check戸建て投資
こちらは、一軒家を貸し出しすることで賃料を得る投資方法です。
基本的には投資用の一軒家を購入する場合は、中古になりますのでリフォームなどが必要な場合があります。
建物の価値は経年劣化によって下落していきますが、土地自体の価値は景気や需要によって上がっていくことも考えられます。
fa-check底地投資(ていちとうし)
簡単に言えば、自分の持っている土地を誰かに貸し出すことや売却することで利益を得る投資方法です。
マンションや一戸建ての投資は土地も建物も自分のものですが、底地投資では土地だけを持っていて、その上に建物を建てて使いたい人へ貸し出しをすることで、土地の使用料として"地代"を得ることができます。
fa-check借地権投資
こちらは底地投資とは反対に、土地の所有権は持っていないけど建物の所有権を持って投資をする方法です。
マンションやアパートなど、何か建物を建てて賃料を稼ぐことで投資の利益を回収する方法です。
fa-checkサービス付き高齢者住宅
高齢者が安心して住めるように、バリアフリーに対応した建物の中で安否確認などを行うスタッフが配置された住宅です。
いわゆる"老人ホーム"とは違って、こちらは"賃貸契約"を交わして利用ができるものになり、1つ1つの部屋が入居者の家になります。
介護サービスの運営から建物の管理など、様々なことを整えなくてはいけない反面、補助金や減税制度が使えるなどメリットもあります。
少子高齢化の中で、需要があると見られている不動産投資の1つです。
fa-checkシェアハウス
ドラマや恋愛リアリティショーでもシェアハウスをしている描写が書かれていることもあって、一部の若い人の中で人気の物件です。
一軒家やビルなど、入居者が共同生活できるような物件を複数人に貸し出しすることで、利益を得る方法です。
場合によっては、水光熱費や家電製品、大型の家具などを揃えて入居者に選んでもらう環境を整えることも必要です。
fa-check民泊
一時、かなり注目を集めましたよね。
新型コロナウイルスの影響で、外国人観光客が減っていましたが、まだまだ日本を観光したいと思っている外国人も多く、民泊は需要があると見られています。
部屋の管理をする人が必要なこと、また人が泊まれるくらいの家電製品や家具の準備は必要なものの、外国人との交流の経験や、なかなか入居者が見つからない物件の土地でも民泊であれば収益を見込める可能性もあるため注目を集めています。
fa-check駐車場経営
月極駐車場と、コインパーキングの2種類があります。
少ない土地でも、需要があれば収益は見込めること、また管理の手間もあまりかからないことから、人気の不動産投資になります。
少額投資でも駐車場経営に投資する選択肢も出てくる可能性がありますが、その際はどこに駐車場があるのかを調べることが大切です。
fa-checkコインランドリー経営
最近では、無人のコインランドリーが減り、クリーニング店に併設されたコインランドリーを見かけることも増えましたね。
コインランドリーが必要になりそうな人が多く住む場所で土地を確保できれば、収益はまだ見込めるとされています。
(しかし、クリーニング店の中には受け取りから配送までしてくれるサービスもあるため、ライバルたちに勝てる何かが必要です)
しかし、1回数百円で使用できるコインランドリーで利益を出すには、たくさんの利用者が必要になりますので、しばらくはリピーターが付くまでは我慢が必要そうです。
不動産投資のメリット
それでは次に、不動産投資をする上で得られるメリットについてお伝えします。
fa-check比較的安定した資産運用ができる
不動産は、株などと違って一瞬で価値が下落するようなことはありません。
建物の経年劣化や、どれだけ不況が来たとしても、土地と合わせて不動産は一定の価値を保っています。
また、賃貸として貸し出しをする場合は収入の見込みが立ちやすく、引っ越しは簡単にできるものでもないため、安定して一定の収益を得ることができます。
fa-check相続税の節税になる
現金をそのまま相続するよりも、現金と同額の不動産を相続した方が相続税を低くすることができます。
理由としては、不動産の価値は購入時の価格ではなく、相続税評価額に基づいて税金が計算されるために、現金の相続よりも低い相続税を課される場合が多いからです。
現金をそのまま残すよりも、不動産を購入して相続をさせることで、家賃収入という形で安定した資産形成になるものを残すことができます。
もちろん、収益が出る物件をきちんと残すことが重要になります
fa-check生命保険の代わりになる
不動産投資のローンを組む場合(普通に自分たちのマンションを購入する場合もですが)、団体信用生命保険というものに加入します。
この保険は、住宅ローンの返済期間中にローン契約者が死亡したり、高度障害状態になるなど、ローンの返済が難しくなった場合に残りの住宅ローンを保険金により返済する保障制度です。
この保障制度によりローンの返済はされ、不動産が手に入ることになります。
もし万が一のことがあっても、不動産をローン無しで残すことができますので、そこから家賃収入を得て生活費の足しにすることもできますので、生命保険代わりに不動産投資を考える人も多くいます。
fa-check年金代わりになる
私たちが20歳の頃から納めている年金ですが、実際に貰える年齢になった頃には、恐らく今の高齢者ほど貰えることはないと考えられます。
(年金は現役の労働者が納めたものを、その時の高齢者が貰える仕組みなので、少子高齢化社会の中では納めてくれる子供が少ないため)
しかし不動産投資により入居者が途絶えることがなければ、年齢に関係なく安定した一定の収入を得ることができます。
しかし、投資用の物件を購入するにはローン審査を通過する必要がありますので、自分のライフステージ(収入と家族の有無など)と相談しながら考える必要があります。
fa-checkインフレ対策ができる
インフレにより、現金の価値が下がると物の価値が上がっていきます。
不動産もそれに伴い価値が上がっていく可能性があるため、いざとなれば売却して利益を手にすることが可能です。
不動産投資のリスク
それでは次に、不動産投資のリスクについてお伝えします。
不動産投資の良い面だけではなく、背負うかもしれないリスクも知っておくことで、自分にとってどんな投資方法なのか知っておきましょう。
fa-checkコストがそれなりにかかる
特に一棟投資をする場合は、共有設備のメンテナンスや修繕、定期的な清掃にコストが必要になります。
また区分投資でも、固定資産税の支払いや何か室内の設備に不備があった場合は対応が求められます。
物件の購入の際には頭金や登記簿への登録など、既に様々な費用もかかっていますので、それらの回収ができるように慎重に物件選びをしなくてはいけません。
fa-check空室で収益が見込めない
先ほどお伝えしたことと重複するかもしれませんが、賃貸物件の場合は空き室が出た場合、収入どころかマイナスになります。
共益費の支払いとローンの返済が毎月ありますので、1か月でも空き室が出ることは痛手になると思います。
また、例えば従業員数の多い大手企業の近くのマンションを購入して、入居者が見込めると思っていたところにオフィスの移転などで入居者がいなくなるといった、途中で環境が変わってしまうことも考えられます。
立地や近隣に何があるのか、そして部屋の造りや設備などを含めて自分が購入する物件のターゲット層が確実に見える部屋を選んで購入することが重要です。
fa-check不動産価値が下がる
不動産の価値が上がる場合もあれば、反対に下がることも考えられます。
特に建物の価値は、経年劣化によって毎年緩やかに確実に下がっていきます。
不動産を売りに出すときはもちろんですが、賃貸として貸し出す中で入居者から「周りの賃貸物件と比較すると高い」と言って家賃の交渉をされる場合もあります。
もちろん、家賃を下げて長く居てもらうことも1つの方法ですが、投資は利益を出すことを考えなくてはいけませんので、上手に交渉をすることが大切です。
そのためにも、不動産の価値が下がりにくい立地の物件を購入すること、また価格に見合うメリットを提示できるようにしておくことも重要です。
自分で交渉に応じる場合は、他の物件のデメリットを知っておくことも大切ですね
fa-check天災による被害
日本は地震大国ですし、最近では台風の被害もニュースで目にしますよね。
また、火災による被害を受ける可能性もあります。
何も被害がなければ良いのですが、場合によっては、修繕が必要になったり、修繕後に家賃を下げないといけなくなるかもしれません。
こうした災害によるダメージは、どうしても私たちにはコントロールできません。
災害の被害の可能性を考えて物件を選ぶこと(地盤や災害への対策が取られていることの確認)、また保険に入っておくことが重要です。
fa-check家賃の滞納
家賃の保証会社を導入することが多くなったので、あまりなくなってきてはいますが、それでも家賃の滞納をされる場合もあると考えておいた方が良いです。
入居の申請があった時には、自分なりの基準で入居の可否を判定する基準を持っておくことや、先ほどお伝えしたように家賃の保証会社の導入をしましょう。
不動産投資の始め方
それでは次に、不動産投資の始め方についての4ステップをお伝えします。
fa-checkステップ1.不動産投資の知識を身に付ける
まず1番大切なことは、不動産投資の知識を身に付けることです。
初期投資の抑え方、利益が狙える土地や建物の特徴、節税や不動産の管理方法など学ぶことはたくさんあります。
(不動産の手続きの中で自分でやれば省ける手数料がありますので、そうした省けるものを知ることも重要)
セミナーや本、投資に詳しい人から学ぶことがおすすめです。
ただし、実際に物件を勧められた時は断ってください。
あくまでも、物件を探して選ぶのは自分の力でしましょう。
儲かる物件を、何の見返りもなく教えてもらえることはほとんどありませんので、自分の資産を守るためにも、勧められたまま購入するのは危険です。
fa-checkステップ2.投資資金の準備
不動産投資を始める時、多くの場合ではローンを組むことになります。
頭金はほとんど要らないと不動産会社の人に言われることもありますが、頭金が少なくローンの金額が多くなるほど返済額も大きくなりますので、当然ですが頭金はそれなりの金額を用意した方が良いです。
また、給湯器が壊れるなど設備が壊れた時の修繕費のためにもある程度の余力を残すことも重要です。
自分の貯蓄からどれだけ出せるのか予め計画を立てて、時には家族に協力を求めるなどして、資金の準備をしましょう。
fa-checkステップ3.不動産会社へ問い合わせ
不動産投資の準備ができれば、実際に物件を探すために不動産会社へ行きましょう。
会社によってサポート内容や手数料が変わってきます。
複数の会社から自分が信頼できる(知識がかなりある人の場合は、自分の思う通りに進めやすい)担当者のいる会社を選んでください。
押しに弱い人が押しの強い担当者に当たった場合、いいようにされてしまう可能性がありますので、担当者との相性はとても大切です。
不動産は大きな買い物なので、絶対に利害関係の絡む人に判断を任せにしないでくださいね。
fa-checkステップ4.物件の見学と契約
実際に物件を見に行き、自分が所有したい物件かどうか、また人から求められる物件かどうか、また利益がしっかり見込めるのかどうか判断をします。
地域柄、独身用のマンションが良い場合もあれば、ファミリー向けのマンションの方が良い場合もありますし、近隣に何があるかによっても変わります。
見込み利回りの話をされると思いますが、本当にその利回りが得られるかどうか分かりません。
提示された利回りよりも低く見積もって、不動産にかかるコストに回す資金から見て採算が取れるかどうかを冷静に判断してください。
気に入った物件が1度で見つかるとは限らないので粘り強く待つことも必要になるかもしれません
実際に気に入った物件があれば、ローン審査や契約書の取り交わしに進んでいきます。
fa-checkステップ5.不動産の運用と管理をする
物件が購入できれば、実際に入居者の募集や賃貸契約書の作成などが必要になってきます。
他にも、家賃の取り立てやクレーム対応、物件の点検などの管理も考えていかなくてはいけません。
多くの場合、管理会社と契約をして煩雑なこれらの業務を委託する場合が多いです。
しかし、その分収入は減ってしまいますので、手間がかかっても自分でしたいという人は、また別途不動産の運用についての勉強やスキルが必要になってきます。
ある程度、管理会社と契約をして、将来的に自分で管理するというのも1つの手段になりますので、実際に不動産投資をするまでには、お金だけではなくて手間や勉強に掛ける時間も必要だと知っておいてください。
不動産投資の初期費用
それでは次に、不動産投資に必要な初期費用の項目についてお伝えします。
人によって、また購入する物件によって実際にかかる費用は変わります。
- 不動産投資に興味のある人
- 印紙税(書類に添付するため必須)
- 登録免許税(不動産の登記時に支払う税金)
- 司法書士報酬(書類手続きの手数料で人によって金額が異なる)
- 固定資産税・都市計画税(都市計画税はない場所もある)
- 不動産仲介手数料(不動産会社に支払う)
- ローン手数料(ローンを組む際に金融機関に支払う)
- ローン保証料(ローンの保証会社を使用する場合)
- 火災保険料(不動産には必須)
- 団体信用生命保険料
- 物件の運営費
一概には言えませんが、多くの場合で購入物件の10～15％は初期費用があれば良いとされています。
「初期費用をそんなにかけずに始められる」というのは、ローンに組み込めない手数料などの数十万円を支払い、残りは全てフルローンにする方法です。
もちろん、毎月の返済額なども大きくなっていく可能性も高くなりますので、注意してください。
少額で不動産投資をする方法
これまでお伝えして来た不動産投資を始めるには、数十万円～数百万円かかります。
私がとあるFPに投資の相談をした時は、年収が500万円以上あれば不動産投資を勧めるのに・・・と言われたことがあります
そこまで投資にお金をかけられない・・・!!という人も多いと思います。
しかし今は少額でも不動産投資をする方法があるんです。
1つはREIT(リート)です。
専門家が私たち投資家から集めたお金で不動産を購入、運用して利益を投資家に分配する方法で不動産投資ができます。
証券会社を通じてREITの売買がいつでもできることも大きな特徴です。
また、1万円から不動産投資ができる方法としてソーシャルレンディングという方法もあります。
同じく、私たち投資家から資金を集めて不動産を運用して利益を得て、還元をする方法です。
事前に見込みの利回りが決められていますが、運用実績によっては利回りが想定より下回ったり、もっと言えば元本割れを起こす可能性もあります。
またREITと違って、一定期間は預けた元本は返却されません。
実際に自分で不動産を購入して運用することで得られる生命保険の代わりや、現物としての不動産を持てるといったメリットは、REITやソーシャルレンディングでは得ることがほとんどできません。
しかし、ローンという名の借金を背負うリスクや多額の初期費用をかけずに不動産への投資ができるメリットがあります。
まとめ
- 不動産投資は生命保険の代わりや相続税の節約にもなる
- 自分で不動産投資をする時は手間や初期費用など先々のことを考えておく
- 1万円から不動産に投資する方法がある
ざっくり不動産投資について説明しましたが、実際にはローンの審査の手続きや銀行とのローン契約、不動産会社からの事前説明など様々な手続きが必要になります。
もし、実際に自分の不動産を持って運用してみたいと思った人は、ぜひ不動産投資の勉強をしてみてください。
そして、実際に不動産を持つことが難しくてもREITやソーシャルレンディングで不動産に投資することができますので、興味のある人はぜひチェックしてくださいね。
